Hypotheekrenteaftrek

Wat is hypotheekrenteaftrek?

We betalen in Nederland inkomstenbelasting over ons belastbaar inkomen. De hypotheekrenteaftrek maakt het mogelijk om de betaalde hypotheekrente af te trekken van het belastbaar inkomen. Het belastbare inkomen wordt daardoor lager, wat weer resulteert in minder belasting. De hypotheekrenteaftrek levert u dus een fiscaal voordeel op.

Vergelijk alle hypotheekrentes van alle aanbieders bij onze hypotheekvergelijking.

Voorwaarden hypotheekrenteaftrek

Houd er rekening mee dat u aan verschillende voorwaarden dient te voldoen om in aanmerking te komen voor de hypotheekrenteaftrek. Het is sinds 1 januari 2013 bijvoorbeeld verplicht om een hypotheek af te sluiten waarmee u de totale lening in maximaal 30 jaar tijd aflost. Bovendien moet u direct beginnen met de eerste aflossingen. In de praktijk betekent dit dat u gebruik dient te maken van een annuïtaire of een lineaire hypotheek. Daarnaast kunt u alleen hypotheekrenteaftrek toepassen voor uw eerste woning, die geldt als uw hoofdverblijf.

Bijleenregeling

De bijleenregeling is in 2004 ingevoerd als gevolg van het misbruiken van de hypotheekrenteaftrek bij verhuizing. De regeling is bedoeld om te voorkomen dat de nieuwe woning volledig wordt gefinancierd door de hypotheek, terwijl de overwaarde van het oude huis ergens anders voor wordt gebruikt. Als u uw huis verkoopt geldt dat als u binnen 3 jaar een nieuw huis koopt, de overwaarde van de verkoop van het oude huis geïnvesteerd moet worden als u gebruik wil maken van de hypotheekrenteaftrek.

U bent niet verplicht om het geld te gebruiken voor uw nieuwe woning. U kunt ook een hypotheek afsluiten over het gehele aankoopbedrag van uw nieuwe huis. U gebruikt overwaarde voor andere zaken en u gaat opnieuw een lening (de hypotheek) aan voor de gehele aankoopprijs van het nieuwe huis. Het bedrag waarover hypotheekrenteaftrek mag worden gerekend is de aankoopprijs – de overwaarde van de vorige woning. Zo is het bedrag waarover u de hypotheekrenteaftrek ontvangt even hoog als wanneer u de overwaarde wel had gebruikt voor de aankoop van uw nieuwe woning.

Voorbeeld: Uw verkoopt uw oude huis voor €250.000. U had nog een resterende hypotheekschuld van €200.000 euro. Dat betekent dat u €50.000 overwaarde heeft. De nieuwe woning kost €260.000. U wil de overwaarde graag gebruiken voor iets anders en besluit een hypotheek af te sluiten voor €260.000 om de nieuwe woning te financieren. Door de bijleenregeling mag u nu slechts hypotheekrenteaftrek berekenen over €210.000 (€260.000 – €50.000), omdat u de overwaarde niet heeft geïnvesteerd in de nieuwe woning. Als u dat wel had gedaan was uw totale hypotheekschuld (ook) €210.000 geweest.

Overgangsrecht

Als u een hypotheek heeft afgesloten voor 31 december 2012 op uw hoofdwoning of als u een hypotheek van voor 31 december 2012 oversluit en er geen aflossing is gedaan na die tijd, valt uw hypotheek onder het overgangsrecht. Voor het bedrag van de hypotheek gelden dan de oude regels voor hypotheekrenteaftrek zonder de verplichting om de hypotheek annuïtair of lineair af te lossen. Als u een hypotheek afsluit die hoger is dan de hypotheek die u ervoor had, gelden de nieuwe regels slechts voor het hogere hypotheekdeel.

Hypotheekrenteaftrek berekeningen

Ook met de hypotheek berekeningen is het belangrijk rekening te houden met de hypotheekrenteaftrek. Dit kan u veel voordeel opleveren. De hoogte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van uw persoonlijke situatie. Ook uw hypotheek berekenen met de hypotheekrenteaftrek? Lees snel hieronder verder hoe u de hoogte van de hypotheekrenteaftrek kunt berekenen.

Hoogte van de hypotheekrenteaftrek

De hoogte van de hypotheekrenteaftrek is afhankelijk van de hoeveelheid belasting die u betaalt over uw inkomen. Betaalt u een groot bedrag aan belasting, op basis van 52%? De aftrek vindt dan plaats in de hoogste box, waardoor de hypotheekrenteaftrek relatief hoog is. Heeft u een lager inkomen en betaalt u daar bijvoorbeeld 37% belasting over? In dat geval valt de hypotheekrenteaftrek in de laagste schaal en kunt u rekenen op een beperkte aftrek. De renteaftrek helpt uw belastbare inkomen omlaag te brengen, waardoor de hoogte van dit inkomen bepaalt hoe hoog de hypotheekrenteaftrek uitvalt. De overheid verlaagt de maximale hypotheekrenteaftrek ieder jaar een beetje verder, tot maximaal 38% in 2023. Er vindt een daling van 0,5% per jaar plaats, iets wat vooral de hogere inkomens raakt.

Woning verhuren of leegstand

Wilt u uw woning verhuren, bijvoorbeeld omdat het niet lukt om deze te verkopen? Houdt er dan rekening mee dat u dan geen recht meer heeft op de aftrek. In het geval van verhuur valt de woning onder inkomen uit beleggen en sparen (box 3), niet meer onder inkomen uit werk en woning (box 1). Pas wanneer u de woning weer zelf betrekt of u de huur opzegt, kunt u aanspraak maken op hypotheekrenteaftrek. Staat de woning leeg? Alleen wanneer dit is met als doel de woning te verkopen, kunt u onder voorwaarden gebruik blijven maken van de hypotheekrenteaftrek.